Việc mua, bán, tặng, cho Quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người có quyền sử dụng đất, tuy nhiên pháp luật cũng có quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử đất. Với quy định này người sở hữu quyền sử dụng đất, đặc biệt là người có nhu cầu mua đất cần phải nắm rõ, bởi dễ dẫn đến việc hợp đồng mua bán bị vô hiệu
Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã quy định chi tiết về 4 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Trường hợp 1: Quy định các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”
Ví dụ: Tại Khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020 có quy định, Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
Như vậy, luật không có phép hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số được mua, bán quyền sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất. Mọi giao dịch liên quan đến đất được giao này sẽ bị coi là trái pháp luật.
Trường hợp 2: quy định liên quan đến đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
“ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Do đó, điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa là gì, đất ruộng nông nghiệp, đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng không? Loại đất này là đất được chuyển nhượng, tặng cho nhưng phải đáp ứng điều kiện về người nhận chuyển nhượng bắt buộc không phải là tổ chức kinh tế nếu như không thuộc trường hợp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ví dụ: Hộ gia đình được Nhà nước giao Đất rừng phòng hộ để quản lý thì không được phép mua, bán loại đất này với bất kỳ doanh nghiệp nào.
Trường hợp 3: Quy định liên quan đến đất nông nghiệp
“ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định căn cứ xác định hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
“Điều 3. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
....
2. Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.”
Vì vậy, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng nhưng sẽ hạn chế về chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể đất trồng lúa có được chuyển nhượng không sẽ phụ thuộc vào đối tượng nhận chuyển nhượng có phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu là người nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp sẽ đủ điều kiện và nếu không thì không được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 4: Quy định liên quan đến đất tại các khu đất rừng đặc biệt
"Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Tổ chức, cá nhân nào cố tình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đối với các trường hợp nêu trên thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019.
CÔNG TY LUẬT TNHH PHÚC GIA
Hotline: 0985.181.183
Gmail: luatphucgia@gmail.com
Địa chỉ: Số 55 Phố Đỗ Quang, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội
Điều 191 Luật Đất đai 2013 đã quy định chi tiết về 4 trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Trường hợp 1: Quy định các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng
“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.”
Ví dụ: Tại Khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020 có quy định, Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.
Như vậy, luật không có phép hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số được mua, bán quyền sử dụng đất mà đất đó có nguồn gốc được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời hạn 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất. Mọi giao dịch liên quan đến đất được giao này sẽ bị coi là trái pháp luật.
Trường hợp 2: quy định liên quan đến đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
“ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Do đó, điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa là gì, đất ruộng nông nghiệp, đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng không? Loại đất này là đất được chuyển nhượng, tặng cho nhưng phải đáp ứng điều kiện về người nhận chuyển nhượng bắt buộc không phải là tổ chức kinh tế nếu như không thuộc trường hợp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Ví dụ: Hộ gia đình được Nhà nước giao Đất rừng phòng hộ để quản lý thì không được phép mua, bán loại đất này với bất kỳ doanh nghiệp nào.
Trường hợp 3: Quy định liên quan đến đất nông nghiệp
“ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định căn cứ xác định hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:
“Điều 3. Việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
....
2. Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.
3. Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;
d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.”
Vì vậy, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng nhưng sẽ hạn chế về chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể đất trồng lúa có được chuyển nhượng không sẽ phụ thuộc vào đối tượng nhận chuyển nhượng có phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu là người nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp sẽ đủ điều kiện và nếu không thì không được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Trường hợp 4: Quy định liên quan đến đất tại các khu đất rừng đặc biệt
"Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Tổ chức, cá nhân nào cố tình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho đối với các trường hợp nêu trên thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 19 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019.
CÔNG TY LUẬT TNHH PHÚC GIA
Hotline: 0985.181.183
Gmail: luatphucgia@gmail.com
Địa chỉ: Số 55 Phố Đỗ Quang, Phường Trung Hoà, Quận Cầu Giấy, TP Hà Nội
