Năm 2026, cho thuê nhà cá nhân có bắt buộc xuất hóa đơn điện tử không?

Trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ, việc áp dụng hóa đơn điện tử đã trở thành yêu cầu bắt buộc đối với nhiều hoạt động kinh doanh, dịch vụ. Tuy nhiên, đối với cá nhân cho thuê nhà – một hình thức phổ biến nhưng mang tính chất nhỏ lẻ – vẫn còn không ít băn khoăn về nghĩa vụ thuế và xuất hóa đơn. Vậy năm 2026, cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc phải xuất hóa đơn điện tử hay không? Quy định pháp luật hiện hành đã có những thay đổi gì đáng chú ý?

Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc sử dụng hóa đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

(1) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng hằng năm từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP.

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có nhiều địa điểm kinh doanh thì sử dụng mã số thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho tất cả các cửa hàng và phải ghi rõ địa chỉ của từng địa điểm kinh doanh trên hóa đơn;

(2) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trên 500 triệu đồng và dưới 01 tỷ đồng không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. 

- Trường hợp đáp ứng điều kiện và có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. 

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử, có nhu cầu sử dụng hóa đơn điện tử thì thực hiện khai và nộp thuế trước khi được cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh giao dịch bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ;

(3) Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh mới ra kinh doanh tại Điều 9 Nghị định 68/2026/NĐ-CP hoặc hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng năm trước chưa đến 01 tỷ đồng nhưng trong năm tính thuế có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng từ 01 tỷ đồng trở lên thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế. 

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử trong thời gian 30 ngày kể từ ngày cuối cùng của kỳ tính thuế có doanh thu tính thuế giá trị gia tăng lũy kế từ 01 tỷ đồng trở lên.

Bên cạnh đó, theo Mục 5 ban hành kèm theo Thông báo 85/TB-CT năm 2026 quy định về hoá đơn điện tử đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh như sau:

- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử;

- Doanh thu trên 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng: không bắt buộc, được đăng ký nếu có nhu cầu;

- Doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống: không bắt buộc.

Như vậy, đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động cho thuê nhà:

- Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử.

- Doanh thu trên 500 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/năm: không bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử, nhưng có thể đăng ký sử dụng nếu có nhu cầu.

- Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở lên: bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định.

Lưu ý: Quy định trên chỉ áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà có đăng ký hộ kinh doanh hoặc cá nhân kinh doanh theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp cá nhân cho thuê nhà không cần đăng ký kinh doanh thì không được điều chỉnh theo quy định trên.