Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự phổ biến hiện nay, đặc biệt trong các giao dịch vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là việc thế chấp đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Vậy nếu cá nhân hoặc tổ chức cố tình thế chấp đất chưa có sổ đỏ thì có vi phạm pháp luật không? Và mức xử phạt sẽ như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn giải đáp chi tiết.
.png)
1. Thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị xử phạt vi phàm hành chính bao nhiêu tiền?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định
...
3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
...
Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
...
Theo quy định nêu trên thì, Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất một trong những giấy tờ phải có khi thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với cá nhân. Mức xử phạt đối với tổ chức bằng 02 lần cá nhân. (Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)
Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định
...
3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
...
Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
...
Theo quy định nêu trên thì, Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất một trong những giấy tờ phải có khi thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với cá nhân. Mức xử phạt đối với tổ chức bằng 02 lần cá nhân. (Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)
2. Có bắt buộc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không?
Căn cứ theo Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
...
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất ở đâu?
Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024 như sau:
Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất
1. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
...
g) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
...
Như vậy, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật, không những làm phát sinh rủi ro pháp lý mà còn có thể bị xử phạt hành chính đến 40 triệu đồng đối với tổ chức. Vì vậy, các bên tham gia giao dịch cần nắm rõ quy định và thực hiện đúng trình tự pháp luật để tránh hậu quả đáng tiếc.
CÔNG TY LUẬT TNHH PHÚC GIA
Trụ sở: Tầng 5 tòa nhà văn phòng số 55 Phố Đỗ Quang, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội.
Hotline: 0243.995.33.99 - 0912.68.99.68
Email: tuvan@luatphucgia.vn
Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất
1. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
...
g) Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
...
Như vậy, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật, không những làm phát sinh rủi ro pháp lý mà còn có thể bị xử phạt hành chính đến 40 triệu đồng đối với tổ chức. Vì vậy, các bên tham gia giao dịch cần nắm rõ quy định và thực hiện đúng trình tự pháp luật để tránh hậu quả đáng tiếc.
CÔNG TY LUẬT TNHH PHÚC GIA
Trụ sở: Tầng 5 tòa nhà văn phòng số 55 Phố Đỗ Quang, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội.
Hotline: 0243.995.33.99 - 0912.68.99.68
Email: tuvan@luatphucgia.vn
