Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 126/2020/NĐ-CP
- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT
Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về đất trồng lúa có được chuyển nhượng hay không. Tuy nhiên, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp hoặc đã giải quyết xong tranh chấp bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác đảm bảo thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, điều Luật này đã ngầm khẳng định người sử dụng đất hoàn toàn có quyền chuyển nhượng đất trồng lúa. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất trồng lúa phải đáp ứng các điều kiện như đã nêu trên.
Những trường hợp không được Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo Luật Đất đai 2024
Việc chuyển nhượng đất trồng lúa được thực hiện khi các bên đáp ứng được điều kiện mà pháp luật quy định. Theo đó, 03 trường hợp dưới đây không được chuyển nhượng đất trồng lúa:- Bên chuyển nhượng đất trồng lúa không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng
Trường hợp bên chuyển nhượng đất trồng lúa thiếu một trong các điều kiện chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như: Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;... thì được coi là không đủ điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa.
- Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp quá hạn mức là cá nhân không thành lập tổ chức kinh tế
Theo khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Trong khi trước đó, tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế không có phương án sử dụng đất nông nghiệp
Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt với các nội dung:
- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp
- Vốn đầu tư
- Thời hạn và tiến độ sử dụng đất.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng lúa bao nhiêu?
Căn cứ Điều 177 Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần (tăng 05 lần so với trước đây tại Điều 130 Luật Đất đai 2013) hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật Đất đai 2024, gồm:Điều 176. Hạn mức giao đất nông nghiệp
1. Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:
a) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
3. Hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất:
a) Đất rừng phòng hộ;
b) Đất rừng sản xuất là rừng trồng.
Như vậy, đối với đất trồng cây hàng năm trong đó có đất trồng lúa, hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là:
- Không quá 45 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
- Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác...
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo Luật Đất đai 2024
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực* Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
* Hồ sơ, thủ tục và phí công chứng
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
* Bắt buộc khai thuế và lệ phí
Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.
Khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:
“…
b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.”.
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí
- Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân:
- Nếu hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
* Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
* Nộp hồ sơ
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Mọi vướng mắc pháp lý liên quan hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH PHÚC GIA
Trụ sở: Tầng 5 tòa nhà văn phòng số 55 Phố Đỗ Quang, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy , Thành Phố Hà Nội.
Hotline: 024.39.95.33.99 - 0912.68.99.68
Email: tuvan@luatphucgia.vn
