Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015), quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Quyền về lối đi qua là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề, trong đó chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Điều kiện được mở lối đi qua bất động sản liền kề
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015, điều kiện để được mở lối đi qua bất động sản liền kề bao gồm:
· Thứ nhất, có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác. Ở đây, bất động sản có thể bị vây bọc bởi một hoặc nhiều bất động sản khác.
· Thứ hai, bất động sản vì bị vây bọc mà không có hoặc không có đủ lối đi ra đường công cộng. Không có lối đi nghĩa là không có bất cứ một lối đi nào thông thương ra đường công cộng; không đủ lối đi nghĩa là thực tế vẫn có lối đi nhưng do lối đi quá hẹp hoặc quá ngắn không đủ để đi ra đến đường công cộng và việc khai thác, sử dụng bất động sản bị hạn chế.
Như vậy, khi bất động sản đáp ứng được các điều kiện bên trên thì chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc đó có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.
Tuy nhiên, việc mở lối đi qua bất động sản liền kề không được tùy tiện mà phải thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Theo đó, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua
Căn cứ Điều 246 BLDS 2015, quyền về lối đi qua được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc như sau:
· Xác lập theo quy định của luật thông qua quy định tại Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015 như sau: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu được mở lối đi, quyền này được xác lập trực tiếp theo quy định của luật.
· Xác lập theo thỏa thuận thông qua quy định tại Khoản 2, Điều 254 BLDS 2015, theo đó, chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc không được yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo ý mình mà cần phải thỏa thuận với các chủ sở hữu liền kề khác để việc mở lối đi ít gây thiệt hại nhất cho các chủ sở hữu này.
· Xác lập theo di chúc: Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc để lại di chúc thể hiện nội dung để cho người thừa kế của họ được hưởng quyền về lối đi thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải tôn trọng quyền này của người thừa kế.
Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
· Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của MỘT người.
· Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
· Theo thỏa thuận của các bên.
· Trường hợp khác theo quy định của luật.
Hiệu lực của quyền về lối đi qua
Căn cứ Điều 247 BLDS 2015 quy định: quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Điều kiện được mở lối đi qua bất động sản liền kề
Căn cứ theo Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015, điều kiện để được mở lối đi qua bất động sản liền kề bao gồm:
· Thứ nhất, có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác. Ở đây, bất động sản có thể bị vây bọc bởi một hoặc nhiều bất động sản khác.
· Thứ hai, bất động sản vì bị vây bọc mà không có hoặc không có đủ lối đi ra đường công cộng. Không có lối đi nghĩa là không có bất cứ một lối đi nào thông thương ra đường công cộng; không đủ lối đi nghĩa là thực tế vẫn có lối đi nhưng do lối đi quá hẹp hoặc quá ngắn không đủ để đi ra đến đường công cộng và việc khai thác, sử dụng bất động sản bị hạn chế.
Như vậy, khi bất động sản đáp ứng được các điều kiện bên trên thì chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc đó có quyền yêu cầu chủ sở hữu của bất động sản vây bọc mở cho mình một lối đi.
Tuy nhiên, việc mở lối đi qua bất động sản liền kề không được tùy tiện mà phải thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Theo đó, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua
Căn cứ Điều 246 BLDS 2015, quyền về lối đi qua được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc như sau:
· Xác lập theo quy định của luật thông qua quy định tại Khoản 1, Điều 254 BLDS 2015 như sau: Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu được mở lối đi, quyền này được xác lập trực tiếp theo quy định của luật.
· Xác lập theo thỏa thuận thông qua quy định tại Khoản 2, Điều 254 BLDS 2015, theo đó, chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc không được yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo ý mình mà cần phải thỏa thuận với các chủ sở hữu liền kề khác để việc mở lối đi ít gây thiệt hại nhất cho các chủ sở hữu này.
· Xác lập theo di chúc: Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc để lại di chúc thể hiện nội dung để cho người thừa kế của họ được hưởng quyền về lối đi thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải tôn trọng quyền này của người thừa kế.
Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua
Theo quy định tại Điều 256 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
· Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của MỘT người.
· Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
· Theo thỏa thuận của các bên.
· Trường hợp khác theo quy định của luật.
Hiệu lực của quyền về lối đi qua
Căn cứ Điều 247 BLDS 2015 quy định: quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
