Đặt cọc mua đất nhưng việc sang tên kéo dài lâu năm có được không?

Trong các giao dịch mua bán đất đai, đặt cọc là bước quan trọng nhằm đảm bảo cam kết giữa các bên trước khi tiến hành sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, trên thực tế không ít trường hợp sau khi đặt cọc, việc sang tên lại bị kéo dài nhiều năm vì nhiều lý do khác nhau. Điều này khiến người mua lo lắng về tính pháp lý cũng như quyền lợi của mình. Vậy đặt cọc mua đất nhưng việc sang tên kéo dài lâu năm có được không, và rủi ro pháp lý ra sao?

Đặt cọc mua đất nhưng việc sang tên kéo dài lâu năm có được không ?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

"Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Theo như quy định trên thì pháp luật không quy định thời gian cụ thể cho việc đặt cọc mua đất mà thời hạn đặt cọc do các bên tự thỏa thuận.

Như vậy, việc sang tên kéo dài nhiều năm có thể được chấp nhận nếu cả hai bên đồng ý và có thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc mua đất có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng đặt cọc mua đất là một giao dịch dân sự.

Căn cứ theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

"Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó."

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

"Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực."

Do đó, không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc mua đất phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro pháp lý thì có thể thực hiện công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng.