Trong giao dịch mua bán đất đai, đặt cọc được xem là biện pháp bảo đảm phổ biến nhằm ràng buộc trách nhiệm giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp bên mua sau khi thỏa thuận lại tự ý không thực hiện việc đặt cọc như cam kết ban đầu. Điều này đặt ra câu hỏi: người mua đất không đặt cọc có phải chịu trách nhiệm bồi thường hay không, và căn cứ pháp lý nào để xử lý?
Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên.
Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.
Do đó, nếu hai bên đã thực hiện hợp đồng đặt cọc để mua đất mà bên đặt cọc không muốn mua nữa thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Về việc bồi thường thiệt hại, theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015, cần xem xét các trường hợp sau:
(1) Trường hợp có thiệt hại thực tế: Nếu người bán bị thiệt hại (như mất chi phí, thu nhập hoặc chịu tổn thất do người mua bỏ cọc), thì người mua phải bồi thường thiệt hại và mất luôn tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
(2) Trường hợp không có thiệt hại: Nếu việc bỏ cọc không gây thiệt hại thực tế cho người bán, thì người mua chỉ mất số tiền đã đặt cọc, không phải bồi thường thêm.
(3) Trường hợp có thỏa thuận riêng: Hai bên thực hiện theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
- Nếu có quy định bồi thường: người mua vừa mất tiền cọc, vừa phải bồi thường.
- Nếu không quy định bồi thường: người mua chỉ mất tiền cọc.
Như vậy, người mua đất tự ý bỏ cọc thông thường chỉ mất tiền đặt cọc, không phải bồi thường thêm, trừ khi trong hợp đồng có thỏa thuận về bồi thường hoặc gây thiệt hại thực tế cho người bán.
Bạn còn vướng mắc liên quan hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ:
CÔNG TY LUẬT TNHH PHÚC GIA
Trụ sở: Tầng 5 tòa nhà văn phòng số 55 Phố Đỗ Quang, Phường Trung Hòa, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội.
Hotline: 0243.995.33.99 - 0912.68.99.68
Email: tuvan@luatphucgia.vn
