Pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được huy động vốn phát triển dự án thông qua hình thức nhận góp vốn từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.Tuy nhiên nhiều vấn đề xảy ra khi không ít người đã gặp phải những rắc rối khi trao tiền mà chưa nhận tài sản, gặp những phiền phức về pháp lý.
Điều 68 Luật Nhà ở quy định về Nguyên tắc huy động vốn như sau:
“Điều 68. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
1. Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
2. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.
4. Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.
5. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.
6. Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.”
Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở quy định: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.”
Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mai, cụ thể:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản… Cụ thể Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này;
c) Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.”
Như vậy có thể thấy Nhà nước đã có những quy định rất rõ ràng về điều kiện huy động vốn, điều kiện mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định các chủ đầu tư không được phép bán bất động sản khi mới chỉ có trên dự ánmà tối thiểu đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”. Tuy nhiên, để thực hiện huy động vốn, họ đã lách luật bằng cách sử dụng hợp đồng góp vốn. Nhưng về bản chất, đây là một loại hợp đồng mua bán đất ở dưới dạng một loại hợp đồng khác dẫn đến nhiều hệ luỵ về mặt pháp lý.
ở khoản 2 Điều 19 Nghị định 99 đã quy định: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Thực chất, hợp đồng góp vốn không xấu và đem lại lợi ích cho cả hai bên. Tuy nhiên, nhiều chủ dự án lợi dụng sự bất cẩn từ phía khách hàng để trục lợi. Thực tế đã không ít vụ xảy ra Chính vì vậy, người mua cần có sự am hiểu và thận trọng trước những quyết định đầu tư.
Hợp đồng góp vốn là sự thỏa thuận giữa hai bên tham gia. Thông thường, hợp đồng thường do chủ đầu tư soạn thảo. Do đó, nếu người mua thiếu kinh nghiệm hay không xem xét kỹ, rất dễ gặp phải các điều khoản lỏng lẻo, gây bất lợi cho mình.
- Một số vấn đề rủi ro có thể gặp phải khi ký hợp đồng góp vốn để mua bất động sản:
Thứ nhất, Tính pháp lý chưa hoàn thiện
Thực tế những quy định về kinh doanh bất động sản dưới hình thức này chưa được hoàn thiện về pháp lý. Do đó, quyền và nghĩa vụ giữa hai bên rất dễ xảy ra tranh chấp do không được ràng buộc chặt chẽ. Khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn nếu gặp phải những nhà đầu tư không uy tín. Hợp đồng này tồn tại dưới hình thức góp vốn – hợp tác đầu tư và phân chia lợi nhuận. Do đó, tranh chấp thường được xử lý theo hướng chia lợi nhuận chứ không bồi thường thiệt hại.
Điều 68 Luật Nhà ở quy định về Nguyên tắc huy động vốn như sau:
“Điều 68. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
1. Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
2. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.
4. Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.
5. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.
6. Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.”
Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở quy định: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.”
Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mai, cụ thể:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại
1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản… Cụ thể Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”
; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này;
c) Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.”
Như vậy có thể thấy Nhà nước đã có những quy định rất rõ ràng về điều kiện huy động vốn, điều kiện mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định các chủ đầu tư không được phép bán bất động sản khi mới chỉ có trên dự ánmà tối thiểu đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”. Tuy nhiên, để thực hiện huy động vốn, họ đã lách luật bằng cách sử dụng hợp đồng góp vốn. Nhưng về bản chất, đây là một loại hợp đồng mua bán đất ở dưới dạng một loại hợp đồng khác dẫn đến nhiều hệ luỵ về mặt pháp lý.
ở khoản 2 Điều 19 Nghị định 99 đã quy định: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Thực chất, hợp đồng góp vốn không xấu và đem lại lợi ích cho cả hai bên. Tuy nhiên, nhiều chủ dự án lợi dụng sự bất cẩn từ phía khách hàng để trục lợi. Thực tế đã không ít vụ xảy ra Chính vì vậy, người mua cần có sự am hiểu và thận trọng trước những quyết định đầu tư.
Hợp đồng góp vốn là sự thỏa thuận giữa hai bên tham gia. Thông thường, hợp đồng thường do chủ đầu tư soạn thảo. Do đó, nếu người mua thiếu kinh nghiệm hay không xem xét kỹ, rất dễ gặp phải các điều khoản lỏng lẻo, gây bất lợi cho mình.
- Một số vấn đề rủi ro có thể gặp phải khi ký hợp đồng góp vốn để mua bất động sản:
Thứ nhất, Tính pháp lý chưa hoàn thiện
Thực tế những quy định về kinh doanh bất động sản dưới hình thức này chưa được hoàn thiện về pháp lý. Do đó, quyền và nghĩa vụ giữa hai bên rất dễ xảy ra tranh chấp do không được ràng buộc chặt chẽ. Khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn nếu gặp phải những nhà đầu tư không uy tín. Hợp đồng này tồn tại dưới hình thức góp vốn – hợp tác đầu tư và phân chia lợi nhuận. Do đó, tranh chấp thường được xử lý theo hướng chia lợi nhuận chứ không bồi thường thiệt hại.
Thứ hai, Có khả năng mất trắng
Các loại đất nền còn nằm trong dự án nên chưa được cấp sổ đỏ. Các chủ dự án sẽ cho phép người mua thanh toán theo từng đợt dưới hình thức góp vốn. Sau mỗi lần đóng, khách hàng chỉ nhận được các phiếu thu chứ không phải hóa đơn của chủ dự án.
Nếu gặp phải những dự án lừa đảo, người mua sẽ mất trắng toàn bộ số tiền. Ngoài ra, nếu chủ dự án gặp phải khó khăn, không thể hoàn thiện dự án, khách hàng cũng sẽ gặp rắc rối vì không thể nhận được tài sản trong thời hạn.
Một số dự án có thể kể đến như: Từ năm 2017 đến 2021, Công ty Phú Gia Thịnh ký Hợp đồng góp vốn với hơn 600 khách hàng mua đất tại Dự án New Danang City và Khu dân cư Thanh Hoàng (cùng ở quận Liên Chiểu, Đà Nẵng).công ty này ký hợp đồng góp vốn để nhận tiền và sau đó phân chia đất nền, nhà ở trong dự án bất động sản cho khách hang, Cụ thể, khi ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, Phú Gia Thịnh chưa cung cấp các giấy tờ chứng minh đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định pháp luật; không cung cấp được văn bản của Sở Xây dựng đồng ý cho phép huy động vốn.
Các hợp đồng này đều có cam kết của Phú Gia Thịnh về thời hạn sẽ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thời hạn giao sổ đỏ đứng tên khách hàng. Tuy nhiên, trong hợp đồng lại có thêm điều khoản "loại trừ trách nhiệm của Phú Gia Thịnh nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng".
Mục đích thực sự của khách hàng là bỏ tiền ra để nhận các lô đất làm nhà chứ không có mục đích góp vốn. Tuy nhiên, thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, doanh nghiệp lại 'lách' qua hình thức góp vốn để được lợi ích cho mình. Họ tạo ra các mẫu hợp đồng không rõ ràng về điều khoản, trách nhiệm và vấn đề phát sinh bất khả kháng. Khách hàng hạn chế về luật pháp nên đã ký vào những hợp đồng góp vốn, dẫn đến chịu nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp.
Nếu gặp phải những dự án lừa đảo, người mua sẽ mất trắng toàn bộ số tiền. Ngoài ra, nếu chủ dự án gặp phải khó khăn, không thể hoàn thiện dự án, khách hàng cũng sẽ gặp rắc rối vì không thể nhận được tài sản trong thời hạn.
Một số dự án có thể kể đến như: Từ năm 2017 đến 2021, Công ty Phú Gia Thịnh ký Hợp đồng góp vốn với hơn 600 khách hàng mua đất tại Dự án New Danang City và Khu dân cư Thanh Hoàng (cùng ở quận Liên Chiểu, Đà Nẵng).công ty này ký hợp đồng góp vốn để nhận tiền và sau đó phân chia đất nền, nhà ở trong dự án bất động sản cho khách hang, Cụ thể, khi ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, Phú Gia Thịnh chưa cung cấp các giấy tờ chứng minh đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định pháp luật; không cung cấp được văn bản của Sở Xây dựng đồng ý cho phép huy động vốn.
Các hợp đồng này đều có cam kết của Phú Gia Thịnh về thời hạn sẽ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thời hạn giao sổ đỏ đứng tên khách hàng. Tuy nhiên, trong hợp đồng lại có thêm điều khoản "loại trừ trách nhiệm của Phú Gia Thịnh nếu xảy ra sự kiện bất khả kháng".
Mục đích thực sự của khách hàng là bỏ tiền ra để nhận các lô đất làm nhà chứ không có mục đích góp vốn. Tuy nhiên, thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, doanh nghiệp lại 'lách' qua hình thức góp vốn để được lợi ích cho mình. Họ tạo ra các mẫu hợp đồng không rõ ràng về điều khoản, trách nhiệm và vấn đề phát sinh bất khả kháng. Khách hàng hạn chế về luật pháp nên đã ký vào những hợp đồng góp vốn, dẫn đến chịu nhiều rủi ro khi xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, Rủi ro khi xảy ra hợp đồng vô hiệu
Nhiều khách hàng thiếu kinh nghiệm trong các giao dịch đã mắc phải vấn đề khi hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng sẽ bị kết luận là vô hiệu nếu có các nội dung và mục đích không tuân thủ theo quy định của pháp luật. Pháp luật không cho phép việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và còn nằm trên dự án. Do đó, nếu hợp đồng hợp tác nhưng có mục đích mua bán bất động sản không được phép giao dịch thu tiền trước theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản thì sẽ bị xem là vô hiệu.
- Những lưu ý hạn chế rủi ro dành cho người mua
Thứ nhất, hiểu rõ những quy định về pháp luật trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay những quy định liên quan đến góp vốn đầu tư được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 19 Nghị định 99 NĐ-CP về hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở, Điều 68, 69 Luật nhà ở cũng quy định chi tiết về vấn đề này.
Thứ hai, Cần tìm nhà đầu tư uy tín. Để tránh rủi ro khi ký hết hợp đồng góp vốn, cần chọn lựa các chủ dự án uy tín. Cần chú ý tìm hiểu kỹ các thông tin sau:
- Các thông tin, năng lực của chủ đầu tư dự án, các dự án đã thực hiện trước đây.
- Xem xét kỹ về tiến độ dự án, tỷ lệ trượt giá,…Tiến độ dự án phải đảm bảo đủ điều kiện để thực hiện huy động vốn qua hình thực hợp đồng góp vốn.
- Theo dõi và cập nhật tiến độ thi công dự án có phù hợp với tiến độ góp vốn không.
Tốt nhất, người mua nên lựa chọn những chủ đầu tư có tiếng và được đánh giá tốt. Điều này sẽ giúp hạn chế rủi ro lừa đảo hay không hoàn thành dự án theo tiến độ.
Trên đây là một số lưu ý liên quan đến hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án. Đây là một hình thức đem lại lợi ích song cũng không ít rủi ro. Việc am hiểu kiến thức trên sẽ giúp bạn đảm bảo được quyền lợi khi tham gia hợp đồng này.
Mọi vướng mắc pháp lý liên quan vui lòng liên hệ Luật Phúc Gia, Hotline: 0985.181.183
Trân trọng!
Trên đây là một số lưu ý liên quan đến hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án. Đây là một hình thức đem lại lợi ích song cũng không ít rủi ro. Việc am hiểu kiến thức trên sẽ giúp bạn đảm bảo được quyền lợi khi tham gia hợp đồng này.
Mọi vướng mắc pháp lý liên quan vui lòng liên hệ Luật Phúc Gia, Hotline: 0985.181.183
Trân trọng!
