Cầm cố tài sản được quy định từ Điều 309 đến Điều 316 BLDS 2015, theo đó cầm cố tài sản được định nghĩa là:
“Điều 309. Cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”
Đồng thời, BLDS 2015 cũng quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố tài sản. Theo đó:
Bên cầm cố có các quyền và nghĩa vụ sau:
- Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận.
- Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố.
- Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 314 BLDS 2015 nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt.
- Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.
- Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
- Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó.
- Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận.
- Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.
(1) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt;
(2) Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
(3) Tài sản cầm cố đã được xử lý;
(4) Theo thỏa thuận của các bên.
Khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 315 BLDS 2015 (nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác) hoặc theo thỏa thuận của các bên thì tài sản cầm cố, giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vậy Quyền sử dụng đất có được cầm cố hay không thì phải xét các yếu tố sau:
Thứ nhất, Bộ luật dân sự 2015 ghi nhận khả năng cầm cố bất động sản nếu luật cho phép
Khoản 2 Điều 310 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.
Thứ hai, Luật Đất đai không quy định nhưng không có điều khoản cấm
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì các giao dịch được thực hiện đối với quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Như vậy theo Luật Đất đai hiện hành giao dịch cầm cố không được liệt kê. Do đó ở đây có hai hướng hiểu:
Một, Người dân có quyền làm những điều pháp luật không cấm. Như vậy dù cầm cố không được liệt kê nhưng không bị cấm, do đó người sử dụng đất vẫn có thể giao kết hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất.
Hai, Pháp luật tuy không cấm, nhưng lại không quy định. Vì vậy nếu tranh chấp xảy ra rất có khả năng sẽ bị tuyên vô hiệu hoặc không giải quyết được.
Như vậy, phân tích quy định tại BLDS và Luật Đất đai thì bất động sản hoàn toàn có thể trở thành đối tượng của giao dịch cầm cố. Nhưng trong quá trình nếu có xảy ra tranh chấp liên quan đến cầm cố quyền sử dụng đất mà các bên lựa chọn giải quyết tại Toà án thì rất có thể hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên vô hiệu
